NBS navrhuje prísnejší limit pre hypotéky na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Čo to znamená pre investorov?

---

Koniec plošných pravidiel.

Hypotekárny trh na Slovensku prechádza najväčšou zmenou za posledné roky. Národná banka Slovenska (NBS) sa rozhodla opustiť systém „jeden limit pre všetkých“ a zavádza cielenú diferenciáciu. Cieľom nie je len finančná stabilita, ale aj férovejší prístup: pomôcť tým, ktorí bývanie skutočne potrebujú a schladiť trh tam, kde hrozí prehrievanie.

Mladí do 35 rokov: Cesta k vlastnému bývaniu bude ľahšia.

Najväčšou bariérou pre mladých ľudí dnes nie je neschopnosť splácať, ale neschopnosť našetriť si obrovský balík peňazí vopred.

• Nový limit LTV 90 %: Po novom si mladí budú môcť požičať až 90 % z ceny nehnuteľnosti (doteraz to bolo štandardne 80 %).

  
  

• Podmienky pre získanie:

  • Vek do 35 rokov.

  • Musí ísť o prvé bývanie (žiaden z dlžníkov nesmie vlastniť viac ako 50 % inej rezidenčnej nehnuteľnosti na Slovensku).

  • Účelom musí byť kúpa alebo výstavba.

• Dôležité: Nový limit sa nevzťahuje na každého, kto kupuje druhú nehnuteľnosť. Rozhodujúci je počet vlastnených rezidenčných nehnuteľností v čase podania žiadosti.

• Prečo táto zmena? NBS zistila, že mladí sú najmenej rizikovou skupinou – svoje prvé bývanie si chránia a robia všetko pre to, aby úver splácali aj v zlých časoch. Očakáva sa, že objem úverov pre mladých vďaka tomu stúpne o 13 %.

Investori pod drobnohľadom: Stopka pre „lacné“ hromadenie bytov.

NBS identifikovala nebezpečný trend: investičný dopyt vytláča mladých z trhu a zvyšuje kolísavosť cien. V roku 2025 až 16 % nových úverov získali ľudia, ktorí už vlastnili dve a viac nehnuteľností.

Nové pravidlo sa vzťahuje na žiadateľov, ktorí v čase podania žiadosti vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností. V takom prípade bude možné financovať maximálne 70 % z hodnoty zabezpečenia. Banka zároveň posudzuje vlastníctvo nehnuteľností aj prostredníctvom údajov z katastra.

Čo sa nemení a prečo? (Skupina „ostatní“).

Pre bežných klientov, ktorí nie sú mladí prvozberatelia, ale ani veľkí investori, zostáva základný limit 80 % LTV.

• Prečo nie je prísnejšia už druhá nehnuteľnosť? NBS nechce trestať ľudí v bežných životných situáciách, ako je sťahovanie (kúpite nové, kým staré ešte vlastníte), dedičstvo bytu v inom meste alebo kúpa chalupy na rekreáciu.

• Výnimky: Pre túto skupinu naďalej existuje malá výnimka (5 % úverov), kedy môžu získať až 90 % hypotéku.

Širší pohľad: Problémy, ktoré hypotéka nevyrieši.

Hoci NBS mení limity, trh s bývaním čelí hlbším štrukturálnym problémom:

• Nedostatok bytov: Na Slovensku chýba odhadom 200-tisíc bytov. Kým sa nezrýchli výstavba (ktorá dnes trvá 7 až 10 rokov), ceny budú mať tendenciu rásť.

• Prázdne byty: V Bratislave je až 11 % a v Košiciach 15 % bytov nevyužívaných (majú minimálnu spotrebu elektriny). Slúžia len ako „mŕtvy“ úkryt pre kapitál.

• Životné minimum: Jeho zvyšovanie paradoxne zhoršuje dostupnosť hypoték, pretože znižuje čistý príjem, ktorý vám ostane na splátku (parameter DSTI).

Navrhované uvoľnenie limitu LTV na 90 % pre mladých ľudí nie je v žiadnom prípade garanciou schválenia úveru.

Tu sú kľúčové dôvody, prečo samotné LTV nestačí:

• Individuálne posudzovanie bonity: NBS touto reguláciou určuje len horné rámcové limity. Banky budú aj naďalej pri každom žiadateľovi prísne preverovať jeho aktuálny príjem, celkovú zadlženosť, úverovú históriu a tiež kvalitu zakladanej nehnuteľnosti.

• Parameter DSTI ako hlavná brzda: Ja si osobne myslím, že ukazovateľ DSTI (schopnosť splácať, teda pomer splátok k čistému príjmu po odpočítaní životného minima) často limituje ľudí viac než samotné LTV. Ak mladý človek na začiatku kariéry nemá dostatočne vysoký plat, banka mu nemôže schváliť vysoký úver bez ohľadu na to, či má nasporených 10 % alebo 20 % z ceny bytu.

• Vplyv životného minima: Dostupnosť hypoték negatívne ovplyvňuje aj pravidelné zvyšovanie životného minima. Keďže sa DSTI počíta z príjmu zníženého o toto minimum, jeho nárast priamo znižuje sumu, ktorú banka môže započítať do schopnosti splácať, čo v konečnom dôsledku znamená nižšiu maximálnu hypotéku.

• Prísne limity pre 100 % financovanie: NBS odmieta povoliť 100 % hypotéky práve preto, že bez vlastných úspor sa riziko nesplácania a nadmerného zadlženia prudko zvyšuje. Ak by banky financovali celú sumu, podiel úverov, ktoré sú „na hrane“ z hľadiska schopnosti splácať (DSTI nad 55 %), by vzrástol z 21 % až na 49 %.

Jasne hovorím, že toto opatrenie rieši len jednu bariéru – chýbajúci počiatočný kapitál – no nevyrieši problém nízkych príjmov v pomere k vysokým cenám nehnuteľností.

Banka môže úver v plnej výške 90 % LTV kedykoľvek zamietnuť, ak vyhodnotí bonitu klienta ako nedostatočnú.

Aktuálna kvóta pre banky (do konca roka 2026): 

Národná banka Slovenska dovoľuje komerčným bankám poskytnúť úvery s LTV nad 80 % (maximálne do 90 %) len pre obmedzený objem nových hypoték, konkrétne je to limit 20 % z celkového objemu poskytnutých úverov.

Pre žiadateľov nad 35 rokov je dnes získanie 90 % hypotéky výrazne náročnejšie.

V súčasnosti ide žiadosť o 90% fianancovanie na individuálne posúdenie bankou: Ani pri splnení vekových kritérií nie je nárok na 90 % LTV automatický. Banka posudzuje každého žiadateľa individuálne podľa jeho bonity, príjmu, úverovej histórie, svojej metodiky a typu zakladanej nehnuteľnosti. Najvyššia pravdepodobnosť získania takejto hypotéky je pri bytoch vo väčších mestách.

Záver: Kedy to začne platiť?

NBS pôvodne plánovala zmeny na jeseň 2026, ale po dohode s bankami sa termín posunul na 1. januára 2027. Je to jasný signál: trh sa profesionalizuje a NBS chce, aby vlastné bývanie bolo pre mladých dostupnejšie, zatiaľ čo špekulatívne nákupy budú vyžadovať viac vlastných peňazí.

Plánuješ kúpu alebo výstavbu prvej či ďalšej nehnuteľnosti?

Pravidlá hypoték sa neustále menia a každá situácia je individuálna.

Ak chceš vedieť, ako sa nové opatrenia dotknú práve teba, rád s tebou bezplatne prejdem tvoje možnosti financovania a navrhnem riešenie, ktoré bude najlepšie zodpovedať tvojej situácii.

Rezervuj si bezplatnú konzultáciu